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物業(yè)管理早期介入的實踐體會

點擊次數(shù):更新時間:2018-02-28 16:02:30【打印】

 
      物業(yè)管理早期介入大致分為四個階段,即項目策劃階段,規(guī)劃設計階段,施工、安裝階段,竣工驗收階段。本人認為施工、安裝階段的介入的重要性、實用性和可操作性最強。
 
      在長期的物業(yè)管理實踐中感觸最深的是,一些物業(yè)的先天缺陷給物業(yè)公司帶來許多棘手的難題最令人頭疼,耗費了物業(yè)管理企業(yè)大量的人力、物力、財力和精力。例如房屋建筑的內在質量問題、設施管線中的隱患、設備安裝的缺陷及對工程特別是隱藏工程的不了解、對復雜設備的不了解等,這些問題往往在竣工驗收容易疏忽遺留下問題,造成日后物業(yè)管理的力不從心,困難重重。要改變這種長期以來難以克服的頑癥,使之盡可能地限制在最小范圍內,物業(yè)管理企業(yè)在施工、安裝階段介入就顯得特別重要,并具有很高的實用價值和突出作用。
 
      (一)熟悉工程質量,協(xié)助監(jiān)理把好工程質量
 
      在物業(yè)開發(fā)的施工階段,物業(yè)管理企業(yè)應選派具有較強業(yè)務技術能力的工程技術人員介入其中,著重對房屋的結構情況,上、下水及管線預埋及管線路徑、排水管的檢查口、清掃口位置及給、排水的各種閥門位置進行了解,協(xié)助監(jiān)理監(jiān)督施工隊做好土建及管線預埋的工程質量,同時監(jiān)督、提醒施工方嚴禁將施工垃圾遺留在排水管中;特別留意屋面的防水和地下室的防滲及衛(wèi)生間、廚房防水的工藝處理等,從而杜絕日后業(yè)主使用時發(fā)生屋面滲漏和下水堵塞等較難處理的問題。例如:我公司在物業(yè)管理的維修過程中經常遇到新建樓盤的排水管道內留有渣土、水泥塊等雜質,短期不易察覺,時間一長由于頭發(fā)、雜物的纏繞造成堵塞,而且建筑垃圾較硬,管道疏通機不易疏通,再加上下水管一般在業(yè)主裝修時都封在吊頂內,處理起來非常麻煩;另外有的辦公樓上下層結構和使用功能不同造成下水管橫向排布過長,由于吊頂高度限制,管道的水平落差較小,長期使用很容易堆積雜物造成堵塞,如果再缺少必要清掃口,維修和疏通起來就更加困難;有的吊頂沒有預留檢修口或者檢修口太?。挥械拈y門前沒有安裝便于拆卸的活節(jié)等等諸如此類的問題還有很多。由于長期的物業(yè)管理實踐中積累了許多相關的經驗,我們在介入城南的某處綜合辦公樓遇到了類似的問題,通過與建設方、監(jiān)理方加強聯(lián)系,積極參加他們的工程例會,提出相關的建議,同時監(jiān)督施工方將排水管的地漏口用塑料布進行封扎;對于較長的橫向排水管適當加粗管徑并增加清掃口和傾斜落差。由于在介入施工過程工作細致,該樓盤至今從未發(fā)生過下水管堵塞等現(xiàn)象。
 
      (二)跟蹤設備的安裝,參與設備調試
 
      隨著房地產市場的蓬勃發(fā)展,樓宇內的各種設備越來越完備,技術含量也越來越高,其發(fā)展趨勢趨向智能化、信息化;電氣控制由原來的各種繼電器、接觸器的強電控制方式,向數(shù)字化、模塊化的弱電控制強電方式發(fā)展。樓宇內(特別是高層樓宇)的各種給、排水設備,消防報警和滅火設備、監(jiān)控設備、供配電設備、應急照明設備、中央空調和電梯等技術不斷升級,科技含量越來越高,這就對設備的使用和維護提出了更高的要求。在設備安裝時,物業(yè)公司的設備維修人員應積極參加安裝和調試,這樣不僅可以保證設備的安裝質量,同時也可以迅速地對設備情況全面了解,掌握設備的各種性能、維護、調試要領和使用方法,對設備上有不清楚、不了解的地方,設備安裝單位的技術人員是最好的老師,所以參與設備的安裝與調試也是對維修人員最好的培訓。
 
      (三)可以與施工單位和市政等部門建立良好的關系,有利于物業(yè)公司今后的管理
 
      開發(fā)商在與施工單位簽訂合同時,往往約定了工程完工后的質保期,介入施工和安裝過程,可以通過與施工和安裝單位經常接觸,相互溝通,建立良好的關系,便于日后在物業(yè)管理遇到房屋設備問題時,聯(lián)系暢通,使問題及時解決。同時在施工期間經常與水、電、氣等市政部門接觸,加強相互聯(lián)系,有利于物業(yè)管理遇到相關問題時的及時處理。例如:我們在介入聯(lián)通某大廈時,由于在施工期間天天與建設單位、監(jiān)理單位、施工單位在一起聯(lián)合辦公,參與它們的工程例會和施工秩序及場地安全的管理。通過長期接觸,增進了相互理解,建立了良好的工作關系。大廈從土建施工、各種設備安裝到裝修和院內綠化等先后關系到幾十家施工單位。我們將每家單位的負責項目、負責人、聯(lián)系方式、項目的質保期限進行疏理編制成表格,加強與他們的溝通和聯(lián)系,在大廈投入運行后對大廈工程設備中出現(xiàn)的問題,通過我們的聯(lián)系及時得到解決,減輕了建設單位的負擔,提高了維修的及時率和設備的完好率,同時降低了管理維護成本。
 
      (四)知根知底,唯我獨有,為爭取前期物業(yè)管理創(chuàng)造條件。
 
      由于施工安裝階段的介入,物業(yè)管理企業(yè)對開發(fā)的物業(yè)從房屋結構、到管線、閥門、隱蔽工程、設備情況等了如指掌;與施工安裝單位、市政公用單位建立了良好的關系,這種得天獨厚的條件是其他物業(yè)公司不具備的。這就為爭取到前期物業(yè)管理創(chuàng)造了有利的條件。只有爭取到前期物業(yè)管理,在這個平臺上展現(xiàn)自己的管理能力和管理水平,得到了業(yè)主的認知,才能為以后真正地扎穩(wěn)腳跟打下堅實基礎。
 
      綜上所述,物業(yè)管理早期介入是本著物業(yè)“全過程”管理的理念而產生的。在物業(yè)的開發(fā)初期,物業(yè)管理企業(yè)就介入其中,站在物業(yè)管理和業(yè)主使用人角度,結合長期物業(yè)管理經驗的積累,總結出的一些在物業(yè)使用中經常出現(xiàn)的各種問題,從配套設施、水、電、氣、安全系統(tǒng)、通信網絡、垃圾處理、消防、車輛停放、建材選用和物業(yè)用房等方面提出專業(yè)性、建設性的意見、咨詢報告,或者直接參與相關討論、評審和施工的現(xiàn)場監(jiān)理,通過早期介入這種建管結合的服務,可以有效的避免了因規(guī)劃設計缺陷和施工質量問題,給今后的物業(yè)管理和業(yè)主使用帶來不必要的麻煩,使物業(yè)開發(fā)有一個良好的開端,也為進一步爭取到前期的物業(yè)管理創(chuàng)造有利條件,為日后的物業(yè)管理打好基礎,同時也使物業(yè)所有人、使用人的權益得到保障。因此物業(yè)管理早期介入具有非常重要的意義和作用。

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